Közös tulajdon megszüntetése: mit tehetsz megegyezés nélkül?
Ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni, a közös tulajdon akkor sem köt össze örökre: bármelyikük kérheti a megszüntetését, végső esetben a bíróságtól.
A szöveget mesterséges intelligencia segítségével készítettük, közzététel előtt ember ellenőrizte.
A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és erről a jogról nem lehet érvényesen lemondani. Ha nincs megegyezés, a módról a bíróság dönt: elsősorban természetbeni megosztás, majd kivásárlás, végül az ingatlan eladása és a vételár felosztása jöhet szóba.[1][2][3]
Bármelyik tulajdonostárs kérheti, a többiek beleegyezése nélkül is
A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, a tulajdoni hányadától függetlenül. Az erről a jogról szóló lemondás semmis, vagyis egy korábbi „soha nem kérem” megállapodás sem köt. A bírói gyakorlat szerint ez az igény nem évül el.
Van egy korlát: a bíróság nem rendelheti el a megszüntetést, ha az alkalmatlan időre esik. Ez átmeneti akadály, nem végleges tilalom.[1][4]
Milyen módon szűnhet meg a közös tulajdon?
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani. Ha ez nem lehetséges, vagy jelentős értékcsökkenéssel járna, illetve gátolná a rendeltetésszerű használatot, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat a tulajdonostársak között fel kell osztani.
A kettő között ott a kivásárlás (magához váltás): a bíróság az ingatlant megfelelő ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja, ha ez a körülményekre tekintettel indokolt. A gyakorlatban az ellenérték jellemzően a forgalmi érték kivásárolt hányadra eső része.
Ha a társasház létesítésének feltételei fennállnak, a közös tulajdon társasházzá alakítással is megszüntethető; ilyenkor az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.[3][5][6]
Ha nincs megegyezés, a bíróság dönt
Megegyezés hiányában a megszüntetés módjáról a bíróság dönt. Kivásárlásnál a megfelelő ellenértéket, árverésnél a legkisebb vételárat az ítéletben állapítja meg, és nem alkalmazhat olyan módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
Kivásárlás után a tulajdonváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba is be kell kerülnie; a földhivatali bejegyzésről, illetve a haszonélvezettel terhelt ingatlanról a Tudástár külön oldalain olvashatsz.[2]
Használati díj: ha valaki egyedül használja az ingatlant
Minden tulajdonostárs jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, de nem a többiek rovására. Ha valaki a tulajdoni hányadát meghaladóan, a többiek kizárásával használja a közös ingatlant, a bírói gyakorlat szerint a többiek használati díjat követelhetnek tőle; az összegét vita esetén a bíróság állapíthatja meg.
Ez a közös tulajdon fennállása alatti használatra vonatkozik. A megszüntetéskor a benne lakó tulajdonostársnak alapított használati jog más kérdés, azt az ügyvéddel érdemes külön átnézni.[7]
Ha egy tulajdonostárs a hányadát kívülállónak adná el, a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ez akkor is megilleti őket, ha a közös tulajdon megszüntetésekor az ingatlant értékesíteni kell.[8][3]
Mi szokott következni
- Írd össze, ki milyen hányadban tulajdonos, és ki használja most az ingatlant: ebből indul ki a megosztás, a kivásárlás ára és egy esetleges használati díj is.[7]
- Próbáljatok megegyezni a módról: természetbeni megosztás, kivásárlás, vagy az ingatlan eladása és a vételár felosztása.[3]
- Ha egy tulajdonostárs kívülállónak adná el a hányadát, a többieket elővásárlási jog illeti meg; ezt az eladás előtt érdemes tisztázni.[8]
- Ha nincs megegyezés, a megszüntetés módjáról a bíróság dönt, és az ítélet állapítja meg a megváltási árat vagy a legkisebb vételárat; a per előtt érdemes ingatlanjogi ügyvéddel átnézni, melyik mód reális.[2]
Gyakori kérdések
Kérheti-e egy tulajdonostárs a közös tulajdon megszüntetését, ha a többiek nem akarják?
Igen. A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az erről a jogról szóló lemondás semmis. A bíróság azonban nem rendelheti el a megszüntetést, ha az alkalmatlan időre esik.[1][4]
Kivásárolhatom-e a tulajdonostársamat, ha nem akar eladni?
Ha az ingatlan természetben nem osztható meg, a bíróság a tulajdonjogot megfelelő ellenérték fejében annak a tulajdonostársnak ítélheti, aki azt magához váltaná. Az ellenértéket a bíróság az ítéletben állapítja meg; a gyakorlatban ez jellemzően a forgalmi érték kivásárolt hányadra eső része.[5][2]
Mi történik, ha az ingatlan nem osztható meg, és senki nem váltja magához?
Ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, az ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat a tulajdonostársak között fel kell osztani. Árverésnél a legkisebb vételárat a bíróság az ítéletben állapítja meg, és a tulajdonostársakat az értékesítés során is megilleti az elővásárlási jog.[3][2]
Fizetnie kell-e annak, aki egyedül lakik a közös lakásban?
Fizethet. Ha egy tulajdonostárs a közös ingatlant a tulajdoni hányadát meghaladóan, a többiek rovására használja, a bírói gyakorlat szerint a többiek használati díjat követelhetnek tőle. Az összegét vita esetén a bíróság állapíthatja meg.[7]
Mi a teendő, ha a tulajdonostárs idegennek adná el a hányadát?
Ha a tulajdonostárs a közös ingatlanban lévő hányadát harmadik személynek adná el, a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg.[8]
Forrás
- 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:83. § (1) bekezdés NJT
A közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs bármikor követelheti, az igény nem évül el.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:84. § (1)–(3) és (6) bekezdés NJT
Ha a tulajdonostársak nem egyeznek meg, a közös tulajdon megszüntetésének módjáról a bíróság dönt: a tulajdonostárs tulajdonába adásnál a megfelelő ellenértéket, árverésnél a legkisebb vételárat az ítéletében állapítja meg, és nem alkalmazhat olyan módot, amely ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:84. § (1)–(2) bekezdés NJT
A közös tulajdon tárgyait elsősorban természetben kell megosztani; ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, vagy a természetbeni megosztás jelentős értékcsökkenéssel járna vagy gátolná a rendeltetésszerű használatot, a dolgot értékesíteni kell, a vételárat a tulajdonostársak között fel kell osztani, és a tulajdonostársakat az értékesítés során is megilleti az elővásárlási jog.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:83. § (2) bekezdés NJT
A közös tulajdon megszüntetését a bíróság nem rendelheti el, ha a megszüntetés alkalmatlan időre esik.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:84. § (1) bekezdés NJT
Ha az ingatlan természetben nem osztható meg, a bíróság a tulajdonjogot megfelelő ellenérték fejében annak a tulajdonostársnak ítélheti, aki azt magához váltaná; a megváltási ár a forgalmi érték tulajdoni hányadra eső része.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:84. § (5) bekezdés NJT
Az ingatlanon fennálló közös tulajdon – ha a társasház létesítésének feltételei egyébként fennállnak – az ingatlan társasházzá alakításával is megszüntethető, és ha ezt a bíróság rendeli el, a társasház alapító okiratát az ítélet pótolja.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:74. §, 5:75. § és 5:79. § (3) bekezdés NJT
Ha egy tulajdonostárs a közös ingatlant a tulajdoni hányadát meghaladóan, a többiek rovására használja, a bírói gyakorlat szerint a többi tulajdonostárs használati díjat követelhet tőle.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:81. § (1) bekezdés NJT
A tulajdonostársat a közös tulajdonban álló ingatlan tulajdoni hányadának harmadik személy részére történő eladása esetén elővásárlási jog illeti meg.
Hatályos: 2014. 03. 15.