Lakást veszek: mire figyeljek a szerződésnél?
A szóban megbeszélt vételár és a kulcsátadás önmagában nem tesz tulajdonossá: az írásbeli szerződés és a földhivatali bejegyzés együtt kell.
A szöveget mesterséges intelligencia segítségével készítettük, közzététel előtt ember ellenőrizte.
Ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni, a szóban kötött megállapodás érvénytelen. A tulajdonjog átruházással csak akkor száll át, ha a tulajdonosváltozást az ingatlan-nyilvántartásba is bejegyzik. A feltűnő értékaránytalanság miatti megtámadásra a szerződéskötéstől számított 12 hónap áll nyitva.[1][2][3]
Mit kell tartalmaznia az okiratnak?
Az ingatlan adásvételi szerződés akkor jön létre érvényesen, ha az okirat a feleket, az ingatlant és a vételárat egyértelműen meghatározza. Az ingatlant helyrajzi számmal kell azonosítani; a puszta címmegjelölés a gyakorlatban bejegyzésre alkalmatlan okiratot eredményez.
A szóban kötött megállapodás érvénytelen, akkor is, ha a felek a vételárban és a birtokbaadásban már megegyeztek.[4][1]
A bejegyzés nélkül a vevő még nem tulajdonos
Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az érvényes szerződésen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A birtokbaadás és a vételár kifizetése önmagában nem keletkeztet tulajdonjogot; a vevőt addig kötelmi igény illeti meg.[2]
Ügyvédi ellenjegyzés a bejegyzéshez
Ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez az okiratot közokiratba kell foglalni vagy ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. Ellenjegyzés hiányában a szerződés a felek között érvényes lehet, de bejegyzésre alkalmatlan.[5]
Ha a vételár feltűnően eltér a forgalmi értéktől
A szerződés feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadható, ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség. A megtámadásra nyitva álló határidő a szerződés megkötésétől számított egy év.[6][3]
A gyakorlat az arányt a szerződéskötéskori forgalmi értékhez méri; az ajándékozási szándék vagy a kockázatvállalás kizárja a megtámadást. A határidő elévülési jellegű: tévedés vagy megtévesztés esetén a felismeréstől indul.[6][3]
Releváns határidők
a szerződés megtámadására nyitva álló idő a megkötéstől[3]
Jellemzően egy év; tévedésnél a felismeréstől számít, ezért a kezdőnapot ügyvéddel ellenőriztesd.
Mi szokott következni
- Ellenőrizd, hogy az okirat a feleket, a helyrajzi számot és a vételárat egyértelműen tartalmazza, mert ezek nélkül a szerződés nem jön létre érvényesen.[4]
- Ne elégedj meg a kulcsátadással: a tulajdonjog csak a földhivatali bejegyzéssel száll át.[2]
- A bejegyzéshez közokirat vagy ügyvédi ellenjegyzés kell; ezek nélkül az okirat bejegyzésre alkalmatlan.[5]
- Ha a vételár feltűnően eltér a forgalmi értéktől, a megtámadási határidő a szerződéskötéstől számított egy év — ezt ingatlanjogi ügyvéddel ellenőriztesd.[3]
Gyakori kérdések
Érvényes-e a szóban megbeszélt lakásvétel?
Nem. Ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni, a szóban kötött megállapodás érvénytelen. Az okiratnak a feleket, az ingatlant és a vételárat egyértelműen meg kell határoznia, különben a szerződés nem jön létre érvényesen.[1][4]
Tulajdonos leszek-e, ha kifizettem a vételárat és megkaptam a kulcsot?
Önmagában nem. Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az érvényes szerződésen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges. A birtokbaadás és a vételár kifizetése a bejegyzésig csak kötelmi igényt ad.[2]
Kell-e ügyvéd a bejegyzéshez?
A bejegyzéshez az okiratot közokiratba kell foglalni vagy ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni. Ellenjegyzés hiányában a szerződés a felek között érvényes lehet, de a földhivatal a tulajdonjogot nem jegyzi be.[5]
Meddig támadható meg a szerződés, ha a vételár feltűnően eltér az értéktől?
A szerződés feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadható, ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között a szerződéskötéskor feltűnően nagy az értékkülönbség. A megtámadásra nyitva álló határidő a szerződés megkötésétől számított egy év.[6][3]
Forrás
- 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:215. § (3) bekezdés NJT
Ingatlan adásvételi szerződését írásba kell foglalni, a szóban kötött megállapodás érvénytelen.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:38. § (1) bekezdés NJT
Ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az érvényes szerződésen felül a tulajdonosváltozás ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:89. § (3) bekezdés NJT
A szerződés megtámadására nyitva álló határidő a szerződés megkötésétől számított egy év.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:215. § NJT
Az ingatlan adásvételi szerződés akkor jön létre érvényesen, ha az okirat a feleket, az ingatlant és a vételárat egyértelműen meghatározza.
Hatályos: 2014. 03. 15. - 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 32. § NJT
Ingatlan tulajdonjogának bejegyzéséhez az okiratot közokiratba kell foglalni vagy ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.
Hatályos: 1998. 01. 01. - 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:98. § (1) bekezdés NJT
A szerződés feltűnő értékaránytalanság miatt megtámadható, ha a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség.
Hatályos: 2014. 03. 15.